Pop-ups verkrijgen eigen huurregimes
Pop-ups zijn de laatste jaren alom tegenwoordig in het straatbeeld. De pop-up blijkt, als tijdelijke vestiging in haar vorm van winkel, restaurant, beurs, e.a., steeds meer aan populariteit te winnen. Jammer genoeg bestond er voor deze vestigingen lange tijd onzekerheid over het meest passende juridisch kader om de verplichtingen van zowel huurder als verhuurder te regelen.
De bestaande huurregimes boden immers geen passend antwoord voor het specifieke en tijdelijke karakter van de pop-up. Zo werden huurovereenkomsten van minder dan één jaar uitgesloten van het toepassingsgebied van de handelshuurwet. Wanneer de huurovereenkomst voor een duurtijd van langer dan één jaar werd aangegaan, werd de huurovereenkomst dan weer geacht gesloten te zijn voor negen jaar ingevolge diezelfde handelshuurwet. De andere alternatieven, zoals een bezetting ter bede of een overeenkomst naar gemeen huurrecht, waren steeds onzeker en boden niet de nodige bescherming voor de betrokken partijen.
Gelukkig kwam de wetgever recentelijk tegemoet aan deze problematiek in haar decreet van 17 juni 2016 houdende huur van korte duur van handel en ambacht (gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 26 juli 2016), hetgeen een aangepast huurregime creëert voor de verhuur van pop-ups in Vlaanderen.
Toepassingsgebied
De nieuwe regels zijn van toepassing op pop-ups indien aan de volgende voorwaarden voldaan is:
• Het betreft de huur van onroerende goederen of van gedeelten van onroerende goederen;
• Het onroerend goed wordt in hoofdzaak gebruikt voor het uitoefenen van een kleinhandel of het bedrijf van een ambachtsman;
• Er bestaat hierdoor een rechtstreeks contact tussen de huurder en het publiek;
• De overeenkomst dient uitdrukkelijk aangegaan te worden voor een termijn van ten hoogste één jaar.
Kenmerken van het nieuwe huurregime
Deze kortlopende huur eindigt van rechtswege op de einddatum die de partijen overeengekomen zijn en zonder dat de huurder recht heeft op een huurhernieuwing. Echter, partijen kunnen in onderling overleg deze huurovereenkomst meerdere keren verlengen, zonder dat de totale duurtijd evenwel meer dan één jaar mag bedragen.
Daarnaast voorziet het nieuwe huurregime in meer soepele opzegmogelijkheden voor de huurder. Zo kan de huurder te allen tijde de huurovereenkomst beëindigen mits hij een maand van tevoren opzegt per aangetekende brief of gerechtsdeurwaardersexploot.
Partijen kunnen bij onderling schriftelijk akkoord vanzelfsprekend ook de huur vroegtijdig beëindigen.
Wat betreft de huurprijs voorziet het huurregime specifiek dat de op het onroerend goed van toepassing zijnde belastingen, geacht worden in de huurprijs begrepen te zijn, tenzij anders overeengekomen.
Voor verbouwingen verkrijgt de huurder het recht om deze uit te voeren indien de kosten een jaar huur niet te boven gaan, de werken dienstig zijn voor de onderneming en de verhuurder voorafgaand schriftelijk op de hoogte werd gesteld. Partijen kunnen bovendien schriftelijk andere modaliteiten overeen komen. Bij werken zonder instemming of machtiging van de verhuurder, kan deze laatste een beschikking hiertegen vorderen van de vrederechter. De verhuurder kan bovendien voor of tijdens de uitvoering van de werken eisen dat de huurder de aansprakelijkheid van zichzelf, de verhuurder (en eigenaar), verzekert uit hoofde van de door de huurder ondernomen werken. Indien de verhuurder uiteindelijk de uitgevoerde werken wenst te behouden, is hij geen vergoeding verschuldigd aan de huurder.
Zowel overdracht van huur als onderverhuur zijn te allen tijden verboden met als gevolg dat de partijen hiervan niet mogen afwijken.
Vanzelfsprekend zijn bovenstaande gegevens louter een greep uit het nieuwe decreet en omvat dit decreet vanzelfsprekend nog andere nuttige bepalingen.
Inwerkingtreding
Het nieuwe decreet treedt in werking op 1 september 2016. Let op, het decreet is niet van toepassing op de reeds lopende huurovereenkomsten!
Auteur: Corbus advocaten